LMNP ou location nue : quel régime choisir pour votre premier investissement locatif ?

LMNP ou location nue : par où commencer pour un premier investissement ?

Quand on prépare son premier achat locatif, la question revient tout de suite : LMNP ou location nue, qu’est-ce qui est le plus intéressant ? Derrière cette simple question, il y a en réalité trois enjeux majeurs pour un investisseur débutant. Vous devez arbitrer entre fiscalité, rentabilité nette et niveau de gestion au quotidien. La bonne nouvelle, c’est qu’en comprenant quelques règles simples, vous pouvez déjà éviter la plupart des erreurs et orienter votre stratégie. Dans cet article, nous allons d’abord poser les bases de la location nue, puis du LMNP, avant de comparer les deux avec des exemples chiffrés concrets adaptés à un premier investissement.

Caractéristiques de la location nue : simplicité et stabilité locative

En location nue, vous louez un logement vide, sans mobilier. Sur le plan fiscal, vos loyers relèvent des revenus fonciers. Deux régimes principaux existent. Le régime micro-foncier s’applique si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, sans avoir à détailler vos charges. Le régime réel, lui, permet de déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance PNO, frais de gestion, taxe foncière). En revanche, vous ne pouvez pas amortir le bien, ce qui limite l’optimisation fiscale sur le long terme.

Au-delà de la fiscalité, la location nue est appréciée pour sa stabilité. Le bail est signé pour trois ans renouvelables lorsque le bailleur est un particulier, ce qui limite la rotation des locataires. Le préavis du locataire est en principe de trois mois, réduit à un mois en zone tendue. Ce cadre crée des revenus plus prévisibles dans la durée, avec moins de gestion et moins de remises en état. Les profils de locataires sont souvent des familles, des couples ou des actifs qui se projettent pour plusieurs années. En contrepartie, les loyers sont généralement inférieurs de 15 à 20 % à ceux d’une location meublée pour un bien et une localisation comparables.

Caractéristiques du LMNP : fiscalité optimisée et loyers plus élevés

Le régime LMNP, pour loueur en meublé non professionnel, s’applique lorsque vous louez un logement équipé du mobilier et des équipements indispensables à la vie courante. Fiscalement, les revenus ne sont plus des revenus fonciers, mais des BIC, pour bénéfices industriels et commerciaux. Là encore, deux régimes existent. Le micro-BIC s’applique si vos loyers n’excèdent pas 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, ce qui est déjà plus avantageux que les 30 % du micro-foncier. Le LMNP au réel permet d’aller beaucoup plus loin puisque vous déduisez vos charges réelles et, surtout, vous amortissez le bien et le mobilier, ce qui peut réduire fortement, voire annuler, votre bénéfice imposable pendant de nombreuses années.

Sur le plan économique, un même logement loué en LMNP se valorise souvent 15 à 20 % plus cher qu’en location nue. Cette différence de loyer se traduit directement en rentabilité brute plus élevée et en meilleur cash-flow, notamment dans les villes tendues. Toutefois, la location meublée implique une rotation plus importante des occupants. Le bail d’habitation classique en meublé est d’un an renouvelable, ou de neuf mois pour un étudiant. Le préavis du locataire est d’un mois. Vous aurez donc plus d’entrées et de sorties, plus d’états des lieux et davantage de petites remises en état. En pratique, le LMNP offre un couple rentabilité-fiscalité très performant, au prix d’une gestion plus active.

LMNP ou location nue : comparaison chiffrée sur des cas simples

Pour vous aider à trancher entre LMNP ou location nue pour un premier investissement, prenons un exemple concret avec un studio en zone tendue. Supposons un prix d’achat de 200 000 €, financé de manière identique dans les deux cas. En location nue, le loyer est de 800 € par mois, soit 9 600 € par an. En meublé, vous pouvez viser 960 € par mois, soit 11 520 € par an, ce qui correspond à une hausse de 20 %. Les charges hors crédit (taxe foncière, assurance, charges non récupérables) sont de 1 200 € par an. Nous prendrons une tranche marginale d’imposition à 30 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %.

En location nue au micro-foncier, vous êtes imposé sur 70 % des loyers. Le revenu imposable est donc de 6 720 €. L’impôt sur le revenu atteint 2 016 € et les prélèvements sociaux 1 651,20 €, soit environ 3 667 € d’impôts au total. Le cash-flow avant crédit ressort autour de 4 733 € (9 600 € de loyers moins 1 200 € de charges et moins 3 667 € d’impôts). En LMNP au micro-BIC, vous êtes imposé sur 50 % des loyers, soit 5 760 €. L’impôt sur le revenu est d’environ 1 728 € et les prélèvements sociaux de 1 981 €, pour un total d’environ 3 709 €. Le cash-flow avant crédit atteint cette fois environ 6 611 € (11 520 € moins 1 200 € moins 3 709 €). Sur ce simple exemple, la location meublée dégage près de 1 878 € de plus par an.

Si l’on applique le même raisonnement à un appartement de trois pièces à 350 000 € en zone tendue, avec 1 250 € de loyer nu et 1 500 € de loyer meublé, l’écart se creuse encore. En location nue au micro-foncier, pour 15 000 € de loyers annuels et 1 800 € de charges, le cash-flow avant crédit tourne autour de 7 470 €. En LMNP au micro-BIC sur 18 000 € de loyers et les mêmes 1 800 € de charges, le cash-flow grimpe autour de 10 404 €. Vous obtenez donc environ 2 934 € de différence annuelle en faveur du meublé. Pour un investisseur débutant, ces ordres de grandeur montrent que le LMNP, même en simple micro-BIC, peut significativement améliorer la rentabilité nette d’un premier projet locatif.

Quand le LMNP au réel creuse encore l’écart avec la location nue

Le vrai saut qualitatif du LMNP intervient lorsque vous basculez au régime réel. Reprenons notre studio acheté 200 000 €, loué 960 € par mois meublé. Vous encaissez donc 11 520 € de loyers par an, supportez toujours 1 200 € de charges courantes, mais vous ajoutez cette fois un amortissement du bien. Sur une durée de 25 ans, l’amortissement comptable représente environ 8 000 € par an. Fiscalement, votre bénéfice imposable devient très faible : 11 520 € moins 1 200 € moins 8 000 €, soit 2 320 € seulement. À 30 % de tranche marginale, l’impôt sur le revenu ne dépasse pas 696 €. Les prélèvements sociaux, calculés sur les loyers, restent autour de 1 981 €. Le total d’impôts avoisine ainsi 2 677 €.

Dans ce scénario, votre cash-flow avant crédit atteint environ 7 643 € (11 520 € de loyers moins 1 200 € de charges moins 2 677 € d’impôts). Si l’on compare ce chiffre aux 4 733 € issus de la location nue du même bien, l’écart dépasse 2 900 € par an en faveur du LMNP au réel. Sur plusieurs années, cette différence accumulée permet de rembourser plus vite votre crédit, de constituer une épargne de précaution ou de réinvestir dans un deuxième bien. C’est précisément pour cette capacité à limiter l’imposition tout en augmentant les loyers que tant d’investisseurs choisissent le LMNP ou location nue en fonction de leur stratégie, en privilégiant souvent le meublé réel pour optimiser leur premier investissement dans les grandes villes tendues.

Comment choisir entre LMNP ou location nue pour votre profil d’investisseur ?

Pour un premier investissement locatif, le choix entre LMNP ou location nue dépend de trois critères principaux. Le premier est votre objectif : cherchez-vous surtout la simplicité et la tranquillité, ou visez-vous une optimisation maximale de votre fiscalité et de votre cash-flow ? Si vous privilégiez la stabilité locative, avec peu de rotation et une gestion allégée, la location nue reste une excellente option, notamment pour les appartements familiaux en zone résidentielle. Si vous recherchez la meilleure rentabilité nette possible et acceptez une gestion plus active, le LMNP, en particulier au réel, sera souvent plus adapté.

Le deuxième critère est le type de bien et sa localisation. Les petites surfaces en ville, les quartiers étudiants et les pôles d’emploi dynamiques se prêtent très bien à la location meublée. Vous y trouverez une demande forte pour des logements clés en main, avec une rotation de locataires acceptable. À l’inverse, les grandes surfaces en périphérie sont plus naturellement demandées en location nue par des ménages qui souhaitent s’installer plusieurs années. Enfin, le troisième critère est votre situation fiscale personnelle. Plus votre tranche marginale d’imposition est élevée, plus l’avantage du LMNP au réel devient intéressant, grâce aux amortissements qui réduisent fortement l’assiette taxable. L’idéal reste de faire quelques simulations chiffrées avec vos propres données avant de trancher.

Conclusion : se faire accompagner et passer à l’action

En résumé, la location nue séduit par sa simplicité et sa stabilité, tandis que le LMNP se distingue par une fiscalité très avantageuse et des loyers supérieurs, au prix d’une gestion plus dynamique. Pour un premier investissement, le choix entre LMNP ou location nue n’est pas seulement technique, il doit surtout coller à votre profil, votre temps disponible et vos objectifs patrimoniaux. Si vous hésitez encore, l’étape la plus rentable consiste souvent à vous entourer des bons outils et des bons partenaires pour simuler différents scénarios et sécuriser votre décision.

Si vous voulez structurer une stratégie locative claire et gagner du temps dans vos analyses, vous pouvez vous appuyer sur des agents IA spécialisés. Pour aller plus loin et comparer concrètement le LMNP ou location nue sur votre propre projet, découvrez les solutions d’agents immobiliers augmentés par l’IA proposées par LMNP ou location nue par Immovia AI.