Introduction
Vous hésitez entre LMNP et SCI pour louer un bien ? Vous n’êtes pas seul. Le choix du statut fiscal locatif impacte la rentabilité. Et surtout, la transmission. En 2025, plusieurs réformes modifient la donne. Donc, mieux vaut comprendre avant d’agir.
Comprendre les régimes : LMNP et SCI
Le LMNP concerne la location meublée. Les revenus sont imposés en BIC. Le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier. Ainsi, les amortissements réduisent l’assiette fiscale.
La SCI est une structure civile. Elle sert souvent à gérer de la location nue. On peut opter pour l’IR ou pour l’IS. La SCI facilite la transmission via les parts sociales.
LMNP : principes et fonctionnement
En LMNP, le régime réel est fréquent. On amortit l’immobilier et le mobilier. Par exemple, un amortissement sur 40 ans est courant pour le bâti. Ensuite, le mobilier se prend sur 5 à 10 ans.
Les loyers sont inscrits en BIC. Les charges et amortissements réduisent l’impôt. La gestion reste simple pour un investisseur individuel.
SCI : principes et fonctionnement
La SCI permet une gestion collective du patrimoine. Les associés détiennent des parts. La responsabilité reste proportionnelle aux apports.
À l’IR, les revenus sont transparents. Chaque associé paye selon sa part. À l’IS, la société est imposée. Et l’amortissement du bien devient possible.
Avantages et inconvénients fiscaux en 2025
Le LMNP offre une optimisation fiscale à court terme. Les amortissements peuvent annuler l’impôt sur plusieurs années. Cependant, la revente a évolué en 2025. Les amortissements peuvent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
La SCI à l’IS permet de conserver l’amortissement. En contrepartie, les bénéfices sont taxés à 25% environ. Mais la revente des parts sociales peut être fiscalement avantageuse.
Impact des réformes fiscales 2025
Important : depuis 2025, la réintégration des amortissements en cas de revente LMNP est possible. Donc, la plus-value peut être majorée. En revanche, la SCI à l’IS conserve l’amortissement dans son bilan.
De plus, les taxes locales restent déductibles selon le régime choisi. La taxe foncière, par exemple, réduit la base imposable en régime réel.
Exemples chiffrés et simulations
Exemple LMNP : achat d’un appartement meublé à 200 000€.
Amortissement immobilier : ~4 500€/an (2,25% sur 40 ans). Mobilier : ~1 000€/an.
Revenus locatifs : 12 000€/an. Après amortissements, l’assiette imposable peut devenir très faible.
Exemple SCI à l’IS : même achat à 200 000€.
Amortissement sur 30 ans : ~6 600€/an. Les bénéfices sont taxés à 25%.
Grâce aux amortissements, l’assiette taxable baisse. À la revente, la plus-value se calcule différemment. La fiscalité sur la cession des parts est souvent plus flexible.
Exemple SCI à l’IR : location nue. Les charges déductibles (intérêts, taxe foncière) réduisent le revenu imposable des associés. La transparence fiscale est utile pour la famille.
Quel statut pour quel profil ?
Investisseur individuel cherchant rendement court terme : LMNP. C’est simple et efficace.
Projet familial ou transmission : SCI. Elle facilite la transmission des parts sociales.
Investissement meublé en activité secondaire : LMNP reste généralement le meilleur choix.
Volonté de structure et de protection : SCI apporte plus de souplesse. Mais la gestion est plus lourde.
Peut-on cumuler LMNP et SCI ?
Oui, on peut mixer. Par exemple, garder la nue dans une SCI et louer meublé en LMNP à titre individuel. Ainsi, on combine structuration patrimoniale et optimisation fiscale.
Attention cependant aux incompatibilités pratiques. Et aux obligations comptables et fiscales différentes.
Conseils pratiques
Faites une simulation personnalisée. Vos revenus, votre horizon et votre projet familial comptent. Ensuite, consultez un expert-comptable.
Prévoyez l’horizon : court, moyen ou long terme. Selon cela, l’équilibre entre LMNP et SCI change.
Enfin, documentez-vous sur les réformes 2025. Elles peuvent modifier l’économie globale de l’opération.
Conclusion
Il n’y a pas de meilleure option universelle. Le « meilleur » statut fiscal locatif dépend de vos objectifs. LMNP privilégie la rentabilité et la simplicité. La SCI sert la transmission et la structuration.
En 2025, la fiscalité évolue. Par conséquent, une étude personnalisée est indispensable. Et, bien sûr, un professionnel vous évitera des surprises coûteuses.
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